中泰证券宏观团队发布《2020年宏观和大类资产展望》。报告称，考察百城房价数据，绝大部分中小城市房价在2010-2016年间几乎一分未涨，主要原因在于城镇化需求增加同时，供给增加得更快，各地都在做新城开发。然而，2016年以来这些城市房价全部开启大涨模式。

尽管近两年政策持续调控，但我国的房地产市场仍有韧性。去年全年房地产投资增速从7%上升到9.5%，而今年前九个月仍有10.5%。我国商品房销售面积有望连续三年维持在17亿平米附近。如果对应到住宅销量，每年销售出去的房地产面积大概能够容纳4000多万人居住，而且这一水平维持了三年。对比2000万以下的城镇人口增长，房地产的天量销售数据不可谓不惊人。

今年以来，之前对房地产市场推升较大的棚改货币化，的确在降温。今年棚改新开工目标289万套，相比去年实际完成量下调了54%。从前九个月的实施进度来看，今年已经开工了274万套，相比去年同期减少量不到50%；完成棚改投资9400亿，相比去年同期减少了31%。

在棚改明显降温的情况下，我国房地产市场的韧性来自哪里呢？一是来自因城施策、周期错位。本轮地产周期被拉长，一个最重要的原因是过去几年分化的房地产调控政策：2016年四季度开始收紧大城市调控，大城市房地产从2017年二季度后开始调整；而小城市一直在进行棚改货币化刺激，直到去年下半年政策微调。

所以之前是大城市差小城市好，现在小城市政策收紧后，大城市趋稳，小城市缓慢回落。再加上去年的高周转模式下新开工了很多项目，后续会接着建安，整个地产周期被拉长了。

二是来自“追涨杀跌”的惯性。房地产和股票一样，需求不仅仅受到价格本身的影响，还会受到价格变动的影响，而且后者往往会成为主导，出现追涨杀跌的现象。所以房地产市场也具有量价一致的特征，很容易出现超涨或超跌。

如果讲得通俗一点，就好像股市里的某支股票，下跌的时候大家都不愿意买；这个时候来了个大“金主”，把价格稳定下来甚至还出现了上涨，这样会吸引更多买家进来，进一步推升价格；然后突然有一天大“金主”逐渐撤出不买了，股价会快速跌下来吗？也未必，“追涨”仍会惯性地持续一段时间，降温速度也会比较慢。

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